![quest](img/buyer_rq_item_ba_man.png)
В большинстве сделок по купле-продаже недвижимости указывают неполную сумму в договоре, чтобы минимизировать налоговые платежи.
Если мы говорим о вторичном жилье в Сочи, то если продавец не владеет данным имуществом более 3-х лет, то, согласно законодательству, он обязан заплатить налог на прибыль. Снижая цену жилья, продавец подобным образом избегает необходимости платить налог.
При этом нужно понимать, что при оспаривании сделки Вы не сможете пояснить суду несоответствие суммы, указанной в договоре и выплаченной продавцу. Таким образом, если суд признает сделку не действительной, Продавцу возвращается квартира, а Покупателю — деньги, вся сумма, указанная в договоре, то есть фактически меньше чем Вы заплатили.
Во-вторых, если Вы официально устроены на работу, а Ваш работодатель добросовестно перечисляет, начисленный Вам, подоходный налог, то Вы имеете возможность получить налоговый вычет с подоходного налога при покупке недвижимого имущества. Говоря о сумме имущественного вычета, следует понимать, что эта сумма уменьшает налоговую базу (доходы), с которой исчисляется налог, а, следовательно, возврату подлежит только налог в размере 13 % от суммы фактически произведенных расходов или предельной суммы вычета. Соответственно, если Вы покупаете квартиру за более чем 2 миллиона, а провели в договоре 1 млн. рублей, значит недополучите половину суммы налога. Но данная практика очень распространена, поскольку позволяет продавцу в этом случае не уплачивать НДФЛ.
ВЫХОД: Лучшей страховкой от всех неожиданностей в данном случае будет указание полной цены за квартиру. Если Продавец не хочет платить налог, то варианты следующие:
• Рискнуть и указать в договоре сумму меньше или ровно 1 млн. руб., на остальную сумму взять обязательно расписку и надеяться на честность Продавца.
• Указать в договоре полную сумму и компенсировать продавцу разницу в налогах или ее половину (если вам так уж нравится квартира).
В таком договоре зафиксированы следующие условия: местонахождение, площадь и этаж объекта, цена объекта, сроки постройки дома, ввода его в эксплуатацию, и передачи объекта покупателю (инвестору).
Рассчитаться вам предложит застройщик одновременно с подписанием предварительного договора. Предоставление рассрочек зависит от позиции застройщика. Обычно застройщики идут на это, предоставляют рассрочку до окончания строительства (при условии оплаты, например, 50-70 процентов от цены объекта). На завершающих стадиях строительства рассрочек, как правило, уже нет.
После того, как подписание предварительного договора и расчеты состоялись, вам придется ожидать сроков окончания строительства и передачи вам вожделенного объекта. В предварительном договоре обычно застройщик прописывает для себя дополнительный запас времени в полгода, на случай непредвиденных обстоятельств.
Очень часто сроки постройки дома и сдачи его в эксплуатацию превышаются, для Сочи – это обычное явление. Главное – чтобы дом не превратился в конкретный долгострой. Если дойдет до окончания строительства и сдачи дома, то тогда застройщик вас оповестит и пригласит в Сочи, уже для проведения сделки по регистрации права собственности на этот объект на ваше имя.