Ваш путеводитель
в мир недвижимости

При желании купить недвижимость в Сочи, находясь в другом городе, оптимальным вариантом может стать дистанционный подбор. Когда Вы подаете заявку на такую подборку, то после общения с Вами, специалисты, узнав Ваши предпочтения выбирают только самые подходящие варианты недвижимости. Плюсами данной подборки является то, что Вам не нужно физически присутствовать в Сочи, чтобы посмотреть варианты квартир, домов или земельных участков вашего ценового и статусного сегмента. Если Вы не знакомы с инфраструктурой города, расположением районов, то Вы можете озвучить нашим специалистам свои предпочтения и желания и подборка будет отражать объекты именно по Вашим запросам. Специалисты по недвижимости подскажут Вам какие районы Сочи больше подходят для деловой жизни, а какие для отдыха. Плюсом дистанционной подборки также является то, что специалистам по недвижимости доступны специальные предложения и акции от застройщиков, которые они смогут включить в Вашу подборку.

Что бы досконально проникнуться изучением сведений о ценах, площадях и районах Сочинского рынка недвижимости, лучше всего приехать в город-курорт и пожить здесь какое-то время. Пребывание здесь даст Вам точное понимание какой район выбрать, потому что Вы сами сможете увидеть инфраструктуру и понять ценовую политику. Если полагаться только на дистанционную подборку, то можно купить «кота в мешке», из-за того, что недвижимость Сочи имеет много своих «сюрпризов» и тонкостей в оформлении документов. Мы советуем обращаться только к специалистам недвижимости, которые имеют опыт и знают все «подводные рифы» приморской недвижимости. Опасность может быть в том, что фотографии объектов могут выглядеть очень презентабельно, но если Вы не знаете статуса дома, особенностей его сдачи, то опять-таки можете совершить ошибку. В Сочи масса объектов, которые даже сдаются в сроки и эксплуатируются без каких-либо проблем на начальных этапах, но в них существуют изъяны, обусловленные глобальными городскими проблемами.

Чтобы безопасно купить недвижимость в Сочи нужно обращать особое внимание на гербовые бланки всех свидетельств, а также наличие подписей, печатей и штампов регистрационной службы. В оригиналах не может быть никаких исправлений, подчисток или помарок - будьте бдительны, так как если они есть, скорее всего это подделка. Важно, чтобы Вам были предъявлены оригиналы следующих документов, и Вы могли сделать с них копии:
- договор на квартиру
- свидетельство о наследстве (если досталось по наследству)
- свидетельство о праве собственности
- кадастровый паспорт
Для подтверждения достоверности информации лучше всего обратиться в отдел Росреестра с запросом о предоставлении копий документов на квартиру и сверить их с теми, которые предъявил Вам продавец.

СОВЕТ: также проверяйте, кому принадлежит участок, на котором стоит дом. Он должен быть либо в собственности, либо в аренде у застройщика.
ВАЖНО: с особой осторожностью нужно относится к покупке той квартиры, права собственности которой, основаны на решении суда. В любой момент это решение может быть обжаловано, а квартира будет возвращена прежнему владельцу. Деньги Вам при такой ситуации возвращаться не будут.

Федеральный закон 214 регулирует участие вкладчиков в строительстве жилых домов по всей России. В Сочи таких домов порядка 2-3% от всего объема стройки (не более 25 объектов).
ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О СТРОЙКЕ по ФЗ 214?
• Важным фактом является то, что застройщик не сможет перепродать Вашу квартиру, так как договор регистрируется в Росреестре.
• Редакции ФЗ постоянно меняются в сторону ужесточения требований к застройщикам, и дают серьезные гарантии и страховки для вкладчиков
• Во многих домах по ФЗ указывается неполная сумма в договоре, чтобы минимизировать налоговые платежи. ВАЖНО: если стройка останавливается, то страховая компания будет выплачивать Ваш вклад в размере суммы, которая указана в договоре
• Квартира в сданном доме по ФЗ это лишь форма участия дольщиков в строительстве, но это не нормы или требования к качеству стройки. Качество определяется СНИПами и ГОСТами на которые никак не влияет по ФЗ дом или нет.

Если это сделка по ФЗ, то она оформляется в регпалате-МФЦ (вы заполняете договор долевого участия в офисе застройщика, они отправляют его на регистрацию, он возвращается через 7-10 дней и вы вносите деньги на счет застройщика).
Также происходит с куплей-продажей вторички.
В стоимость услуг агентства как раз-таки и входит помощь в регистрации и сопровождение сделки. Вас отвезут-привезут, все пояснят и расскажут.
Сделки по преддоговору (варианты: договор соинвестирования, договор займа, договор задатка), которых в Сочи 90%, никак не регистрируются и не заверяются. Это сделка между 2 физическими лицами, в которой лицо-застройщик, гипотетически, несет ответственность только по факту мошенничества, если нарушит условия договора.

В большинстве сделок по купле-продаже недвижимости указывают неполную сумму в договоре, чтобы минимизировать налоговые платежи.
Если мы говорим о вторичном жилье в Сочи, то если продавец не владеет данным имуществом более 3-х лет, то, согласно законодательству, он обязан заплатить налог на прибыль. Снижая цену жилья, продавец подобным образом избегает необходимости платить налог.
При этом нужно понимать, что при оспаривании сделки Вы не сможете пояснить суду несоответствие суммы, указанной в договоре и выплаченной продавцу. Таким образом, если суд признает сделку не действительной, Продавцу возвращается квартира, а Покупателю — деньги, вся сумма, указанная в договоре, то есть фактически меньше чем Вы заплатили.
Во-вторых, если Вы официально устроены на работу, а Ваш работодатель добросовестно перечисляет, начисленный Вам, подоходный налог, то Вы имеете возможность получить налоговый вычет с подоходного налога при покупке недвижимого имущества. Говоря о сумме имущественного вычета, следует понимать, что эта сумма уменьшает налоговую базу (доходы), с которой исчисляется налог, а, следовательно, возврату подлежит только налог в размере 13 % от суммы фактически произведенных расходов или предельной суммы вычета. Соответственно, если Вы покупаете квартиру за более чем 2 миллиона, а провели в договоре 1 млн. рублей, значит недополучите половину суммы налога. Но данная практика очень распространена, поскольку позволяет продавцу в этом случае не уплачивать НДФЛ.
ВЫХОД: Лучшей страховкой от всех неожиданностей в данном случае будет указание полной цены за квартиру. Если Продавец не хочет платить налог, то варианты следующие:
• Рискнуть и указать в договоре сумму меньше или ровно 1 млн. руб., на остальную сумму взять обязательно расписку и надеяться на честность Продавца.
• Указать в договоре полную сумму и компенсировать продавцу разницу в налогах или ее половину (если вам так уж нравится квартира).

В таком договоре зафиксированы следующие условия: местонахождение, площадь и этаж объекта, цена объекта, сроки постройки дома, ввода его в эксплуатацию, и передачи объекта покупателю (инвестору). Рассчитаться вам предложит застройщик одновременно с подписанием предварительного договора. Предоставление рассрочек зависит от позиции застройщика. Обычно застройщики идут на это, предоставляют рассрочку до окончания строительства (при условии оплаты, например, 50-70 процентов от цены объекта). На завершающих стадиях строительства рассрочек, как правило, уже нет. После того, как подписание предварительного договора и расчеты состоялись, вам придется ожидать сроков окончания строительства и передачи вам вожделенного объекта. В предварительном договоре обычно застройщик прописывает для себя дополнительный запас времени в полгода, на случай непредвиденных обстоятельств.
Очень часто сроки постройки дома и сдачи его в эксплуатацию превышаются, для Сочи – это обычное явление. Главное – чтобы дом не превратился в конкретный долгострой. Если дойдет до окончания строительства и сдачи дома, то тогда застройщик вас оповестит и пригласит в Сочи, уже для проведения сделки по регистрации права собственности на этот объект на ваше имя.

Всего 3-5% от суммы сделки стоят услуги риэлтора. Ошибочно считать, что специалисты по недвижимости зарабатывают «золотые горы». Не стоит забывать, что если оплата совершается по безналу, то вычитается процент за обналичивание, также в сделке обычно принимают участие несколько человек, с которыми риэлтор честно делит свой процент. Риэлторы больше половины дохода отдают агентству, в котором работают. До завершения успешной сделки специалист по недвижимости затрачивает много личных средств, к примеру затраты, на бензин, которые ему никто не возмещает, он тратит свое личное время, несет расходы на мобильную связь.

К примеру, Вы пришли в агентство, озвучили запросы и возможности. Агент понимает, что найти подходящий вариант не получится. Он не говорит Вам об этом прямо, чтобы Вы не ушли к конкурентам. Поэтому он тянет время, возит по городу, показывает квартиры, уже купленные кем-то. И вдруг резко находит подходящий вариант по приемлемой цене. Следует обратить внимание:
• Пусть Вас насторожит, если остальные квартиры в доме продаются по более высокой цене. Даже если риелтор расскажет: о внезапном срочном переезде хозяев или болезни их родственников и срочности продажи!
• Будьте внимательны, если намекают что на это жилье будет большой спрос и для брони требуют задаток Скорее всего такая квартира\дом давно кем-то куплены, по своей настоящей цене. Просто у риэлтора есть возможность, пока она не заселена, показывать ее другим.